养老地产是指由企业开发主导的以养老为主题的产权类项目，是养老住宅+一般住宅+配套+服务的综合开发模式。养老地产是各种养老保障服务的整合终端，通过在功能组合与产品形态上与养老产业相互渗透，可以创造出更大的居住价值与商业价值。
目前，国内养老模式主要分为居家养老、社区养老和机构养老三种，自2011年以来，我国一直致力于建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系。究其原因，一方面是在“养儿防老”传统的影响下，我国老年人更倾向于在家中接受子女照顾；另外，更重要的是，我国养老资源错配较为严重，老年人口资产不足，难以支撑收费较高的养老机构，居家养老成本相对低。
三种养老模式对比
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| 家庭附近社区，如社
区老年食堂、日间照
料中心、社区卫生服
务中心等
| | 依托社区公共资源和服务设施，老人对所处环境更熟悉，更具亲切感
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| 专业化养老机构，如
养老院、康养中心、
托老所、老年公寓等
| | 将老年人集中起来，提供居住、就餐、医疗、娱乐等全方位服务；成本较高，老人
需更改住所，服务内容较为全面、丰富
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资料来源：公开资料、智研咨询整理
养老地产的客户囊括了55岁之后的老年人群，而养老院更多的是75岁以上高龄老人和不能自理的老人。
截至2018年年底，我国60周岁及以上人口达到24949万人（约2.49亿人），占总人口的17.9%；其中65周岁及以上人口16658万人（约1.67亿人），占总人口的11.9%。我国从1999年进入人口老龄化社会到2018年，老年人口净增近2亿。2017年新增老年人口首次超过1000万，2018年新增800多万。虽然2018年新增老年人口数量有所回落，但新增数字依旧庞大，说明我国老龄化程度仍在快速提升，养老压力不减。
2011-2018年我国人口老龄化现状统计图
资料来源：国家统计局
近几年，我国养老产业市场规模快速增长，从2013年的31000亿元增长到了2018年的66400亿元，如下图所示：
2013-2018年中国养老行业市场规模情况
资料来源：智研咨询整理
养老地产实际上是提供不同类别养老产品和服务的载体，消费者根据个人收入和需求自行选择，从产业链看，上游主要解决土地和资金问题，下游解决运营和提供服务的问题。各种养老服务的整合是运营中最复杂的工作，需要长期资源和经验的累积。
从养老产业链来看，主要涉及养老住宅及服务提供者、消费者和养老资金来源三个层面，所涉及机构包括政府、地产公司、养老服务机构、保险机构、其他投资者和养老人群。
养老地产产业链
资料来源：公开资料、智研咨询整理
目前我国养老产业存在诸多挑战，从养老机构床位数缺口较大，到老年医护资源紧张，再到社会适老设施建设、居家养老设施不健全。应对老龄化社会的到来，国内养老产业尚需在诸多方面进行改善。与此同时，随着养老需求总量增长，加之第一批中产阶级退休在即，将推高中高端养老消费需求，可以预见，我国养老产业潜在市场需求可观。
2017年每千名老年人拥有养老床位30.9张，这与“十三五”养老规划每千名老人养老床位35-40张，存在很大差距，养老床位总体不足，意味着养老院、养老公寓、养老地产还有很大增量空间！根据民政部相关数据显示：截止至2018年全国养老服务床位共746.4万张，其中养老机构床位数共392.8万张；社区养老床位数353.6张。
2012-2018年全国养老服务机构数量统计情况
资料来源：公开资料、智研咨询整理
2012-2018年全国养老服务机构床位数量统计情况
资料来源：公开资料、智研咨询整理
近年来，房地产企业、养老服务机构、保险机构与其他投资机构积极布局养老产业，涉及的内容包括养老住宅开发建设、养老服务运营、养老保险和理财产品、养老项目融资等多个方面。
相关企业积极布局养老产业链
资料来源：公开资料、智研咨询整理
主要房企布局养老产业领域类型
资料来源：公开资料、智研咨询整理
由于养老地产项目建设周期相对较长，单纯的重资产模式给建设方带来一定的财务压力。未来养老地产项目或将提升服务环节的轻资产运营关注度，快速实现品牌及运营模式输出，拓宽盈利渠道。
养老地产现有开发模式
资料来源：公开资料、智研咨询整理
2013-2018年中国养老地产行业市场规模走势
资料来源：智研咨询整理
展望未来，由于老龄化趋势日益严峻，“421”家庭养老压力将逐步凸显，在老年人经济实力增强与扶持政策等利好因素的支撑下，未来养老地产行业发展将是大势所趋。从行业前景看，养老地产作为产业消费群体的居住区以及服务的发生场所，具备天然的平台属性。未来养老地产开发商除了聚焦于老年人的生活场景，还可以积极向衣食住行、休闲、护理、娱乐等各个消费场景延伸，布局以养老地产为载体的全面消费产业链。
养老地产未来发展趋势
资料来源：公开资料、智研咨询整理
雨蓓老师 
发表于 2020-1-2 10:59:41
